2018年3月28日 星期三
2018年3月11日 星期日
新聞時事心得-(轉貼)到底是怎樣的投資!!可以一年淨利率達兩成!
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小許從大學自動控制系畢業後，第一份工作從事房屋銷售。由於他賣房子收入不是很穩定 所以工作同時也認真思考到底是怎樣的投資才能穩定收入獲利呢!!
因處理家中房屋出租的事所以當時他常為收租、修繕而奔波，深刻體悟，房東最怕三件事——找不到房客、收不到租金、後續維修，參考（房客管理----遇到房客是黑社會兄弟怎辦阿!!!）如果能解決這些麻煩，一定可以賺到管理財。
於事他開始認真思考到底是怎樣的投資 才能穩定獲利呢!!
不久，小許成立公司，切入租屋仲介市場，三年後轉進二房東領域。 「租屋就是One Shot（編按：指一次收益），」而且單價不高，不易維持公司營運。租屋仲介三年下來，他賠光三百萬資本額，灰心之餘，重新思考經營模式。 他思考，若能說服房東不必出門也能收錢，應有機會賺取價差。於是他放棄耕耘三年的租屋市場，將公司轉型，當起職業二房東。 這個營運模式關鍵在於降低「空屋率」。 他與房東訂定約六成左右租金，作為包租計算基礎。房東淨收市價六成租金，免去擔心空屋、維修等問題。讓小許包租六間房子的小楊說，雖少收租金，但不會被房屋瑣事困擾，還是划算。 市面上租屋仲介費約半個月到一個月月租之間，小許卻提供免費服務，放棄眼前的小錢，收長遠的大錢。 他盤算，六成出租率為損益平衡點，超過六成就開始獲利。小許公司目前租屋率達九成，扣除管理、人事等費用，稅後淨利率達兩成。 有房客再找房子 深耕中科，福委會當靠山 如何維繫九成租屋率？小許先解決房東第一道難題——找房客。 過去二房東，先向大房東租房子，再找房客；他卻倒過來，先找到房客，再回頭找房子。小許說，先租房子，可能找不到房客，還要先墊錢，承受雙重風險，若能「接到訂單再生產」，就可避免庫存問題。 搭上台中科學園區發展，他抓準中科員工租房需求，深耕企業福委會，包括台積電、奇美、友達、華映等兩百五十家企業褔委會，都與小許公司簽約，這些企業的七十萬名員工也成為潛在客戶。 但為搶食中科市場，小許也曾付出慘痛代價。 他曾一口氣租下中科對面一百六十間小套房，想走酒店公寓式管理，吸引科技大廠員工。沒想到，為了要不要登記為「旅館」的法令問題，整整三個月不能開門營業，損失超過四百萬元。「空屋，是最大風險，」徐銘達加重語氣說。 徐銘達也會遊說房東重新粉刷、重新隔間，沙發、電視、第四台、網路，更是標準配備，「園區沒有網路，穩死啦（指租不出去）！」如果房東手頭緊，公司先支出費用，再從租金扣除。「房子就跟女人一樣，打不打扮差很多，」他說。 和解書當討債利器 積欠房租不多於一個月 仍租不出去怎麼辦？「最後手段就是降價」，寧降價也不要空屋。 房東的第二個難題——收租金，他也有一套方法。 討債專家董XX的名言「討債，就是一個纏字，」小許奉為圭臬。應繳房租前三天，設定簡訊通知。遲交五日，以電話催繳。一個月後交給總部討債小組，「但這種案件不到百分之一。」 比照坊間各種討債，他形容公司員工「比銀行積極，遠遜於地下錢莊。」對欠租超過一個月的房客，討債小組會到大門口貼告示「提醒」，也會到欠款人上班場所「道德勸說」。 有次，欠款人躲在屋裡不出來，討債小組持續按門鈴半個小時，欠款人受不了而報警。警察介入調停，要求欠款人寫下和解書，載明繳款最後期限。 「和解書」是小許討債利器。按法律實務，租屋人欠繳房屋最多可達六個月，「這樣我就倒店了。」他攤開成本明細說，押金兩個月，扣除水電、瓦斯、粉刷等費用，欠房租一個月是底限，否則，他將會同房東進入屋內，協調欠租房客搬走。 繁瑣維修工作，是小許克服的第三個挑戰。 維修最難在於責任判定，經常房東、房客各執一詞，此時二房東的公正判斷，甚至自行吸收微型修繕費，能將糾紛減至最低。小許公司自行吸收兩百元以下的維修費用，「光是往來電話費就比這個貴，」且號稱一天內到府服務。 確保交屋無爭議 製作百項房屋點交細目 另外，為確保交屋無爭議，他製作一百多項點交細目，讓房客入住時逐一確認；退租時再拿出同一張清單比對。舉凡牆上幾顆釘子、幾道裂痕，都在比對範圍內。 水電、瓦斯度數，從點交日起，由電腦系統計算分攤比例，房東與房客「沒什麼好爭的」。他強調，房東怎麼交出房子，原狀收回房子，不但保障房東，也保障房客不會被獅子大開口。 雖然信義、永慶、中信等大型房仲，均有租屋服務，但大多讓買賣雙方刊登資訊，互相媒合。中信房屋董事長特助胡佩蘭坦言，租屋部門金額不大，效益上不划算。大聲行銷顧問執行總監田大權則認為，包租公要承擔後續修繕，大型房仲嫌太麻煩。因此，讓徐銘達找到「大型房仲不做、又比散戶包租公更積極」的商業區間。 從小業務員晉身超級包租公，小許證明，抓準客戶需求是創業成功的不二法門。
想獲得更多有關房地產的訊息
小許從大學自動控制系畢業後，第一份工作從事房屋銷售。由於他賣房子收入不是很穩定 所以工作同時也認真思考到底是怎樣的投資才能穩定收入獲利呢!!
因處理家中房屋出租的事所以當時他常為收租、修繕而奔波，深刻體悟，房東最怕三件事——找不到房客、收不到租金、後續維修，參考（房客管理----遇到房客是黑社會兄弟怎辦阿!!!）如果能解決這些麻煩，一定可以賺到管理財。
於事他開始認真思考到底是怎樣的投資 才能穩定獲利呢!!
不久，小許成立公司，切入租屋仲介市場，三年後轉進二房東領域。 「租屋就是One Shot（編按：指一次收益），」而且單價不高，不易維持公司營運。租屋仲介三年下來，他賠光三百萬資本額，灰心之餘，重新思考經營模式。 他思考，若能說服房東不必出門也能收錢，應有機會賺取價差。於是他放棄耕耘三年的租屋市場，將公司轉型，當起職業二房東。 這個營運模式關鍵在於降低「空屋率」。 他與房東訂定約六成左右租金，作為包租計算基礎。房東淨收市價六成租金，免去擔心空屋、維修等問題。讓小許包租六間房子的小楊說，雖少收租金，但不會被房屋瑣事困擾，還是划算。 市面上租屋仲介費約半個月到一個月月租之間，小許卻提供免費服務，放棄眼前的小錢，收長遠的大錢。 他盤算，六成出租率為損益平衡點，超過六成就開始獲利。小許公司目前租屋率達九成，扣除管理、人事等費用，稅後淨利率達兩成。 有房客再找房子 深耕中科，福委會當靠山 如何維繫九成租屋率？小許先解決房東第一道難題——找房客。 過去二房東，先向大房東租房子，再找房客；他卻倒過來，先找到房客，再回頭找房子。小許說，先租房子，可能找不到房客，還要先墊錢，承受雙重風險，若能「接到訂單再生產」，就可避免庫存問題。 搭上台中科學園區發展，他抓準中科員工租房需求，深耕企業福委會，包括台積電、奇美、友達、華映等兩百五十家企業褔委會，都與小許公司簽約，這些企業的七十萬名員工也成為潛在客戶。 但為搶食中科市場，小許也曾付出慘痛代價。 他曾一口氣租下中科對面一百六十間小套房，想走酒店公寓式管理，吸引科技大廠員工。沒想到，為了要不要登記為「旅館」的法令問題，整整三個月不能開門營業，損失超過四百萬元。「空屋，是最大風險，」徐銘達加重語氣說。 徐銘達也會遊說房東重新粉刷、重新隔間，沙發、電視、第四台、網路，更是標準配備，「園區沒有網路，穩死啦（指租不出去）！」如果房東手頭緊，公司先支出費用，再從租金扣除。「房子就跟女人一樣，打不打扮差很多，」他說。 和解書當討債利器 積欠房租不多於一個月 仍租不出去怎麼辦？「最後手段就是降價」，寧降價也不要空屋。 房東的第二個難題——收租金，他也有一套方法。 討債專家董XX的名言「討債，就是一個纏字，」小許奉為圭臬。應繳房租前三天，設定簡訊通知。遲交五日，以電話催繳。一個月後交給總部討債小組，「但這種案件不到百分之一。」 比照坊間各種討債，他形容公司員工「比銀行積極，遠遜於地下錢莊。」對欠租超過一個月的房客，討債小組會到大門口貼告示「提醒」，也會到欠款人上班場所「道德勸說」。 有次，欠款人躲在屋裡不出來，討債小組持續按門鈴半個小時，欠款人受不了而報警。警察介入調停，要求欠款人寫下和解書，載明繳款最後期限。 「和解書」是小許討債利器。按法律實務，租屋人欠繳房屋最多可達六個月，「這樣我就倒店了。」他攤開成本明細說，押金兩個月，扣除水電、瓦斯、粉刷等費用，欠房租一個月是底限，否則，他將會同房東進入屋內，協調欠租房客搬走。 繁瑣維修工作，是小許克服的第三個挑戰。 維修最難在於責任判定，經常房東、房客各執一詞，此時二房東的公正判斷，甚至自行吸收微型修繕費，能將糾紛減至最低。小許公司自行吸收兩百元以下的維修費用，「光是往來電話費就比這個貴，」且號稱一天內到府服務。 確保交屋無爭議 製作百項房屋點交細目 另外，為確保交屋無爭議，他製作一百多項點交細目，讓房客入住時逐一確認；退租時再拿出同一張清單比對。舉凡牆上幾顆釘子、幾道裂痕，都在比對範圍內。 水電、瓦斯度數，從點交日起，由電腦系統計算分攤比例，房東與房客「沒什麼好爭的」。他強調，房東怎麼交出房子，原狀收回房子，不但保障房東，也保障房客不會被獅子大開口。 雖然信義、永慶、中信等大型房仲，均有租屋服務，但大多讓買賣雙方刊登資訊，互相媒合。中信房屋董事長特助胡佩蘭坦言，租屋部門金額不大，效益上不划算。大聲行銷顧問執行總監田大權則認為，包租公要承擔後續修繕，大型房仲嫌太麻煩。因此，讓徐銘達找到「大型房仲不做、又比散戶包租公更積極」的商業區間。 從小業務員晉身超級包租公，小許證明，抓準客戶需求是創業成功的不二法門。
想獲得更多有關房地產的訊息
2018年3月5日 星期一
包租公生活--房客管理--遇到房客是黑社會兄弟怎辦阿!!!
投資房地產如果眼光夠精準的話通常都有不錯的獲利
參考（到底是怎樣的投資!!可以一年淨利率達兩成!）
然而遇到一個租金能如期繳交且愛惜房子的好的房客是每位房東最想要的阿!! 參考(包租公必學(3)-您知道當包租公最大的敵人是什麼嗎????)
參考（到底是怎樣的投資!!可以一年淨利率達兩成!）
然而遇到一個租金能如期繳交且愛惜房子的好的房客是每位房東最想要的阿!! 參考(包租公必學(3)-您知道當包租公最大的敵人是什麼嗎????)
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