小許從大學自動控制系畢業後，第一份工作從事房屋銷售。由於他賣房子收入不是很穩定 所以工作同時也認真思考到底是怎樣的投資才能穩定收入獲利呢!!
因處理家中房屋出租的事所以當時他常為收租、修繕而奔波，深刻體悟，房東最怕三件事——找不到房客、收不到租金、後續維修，參考（房客管理----遇到房客是黑社會兄弟怎辦阿!!!）如果能解決這些麻煩，一定可以賺到管理財。
於事他開始認真思考到底是怎樣的投資 才能穩定獲利呢!!
不久，小許成立公司，切入租屋仲介市場，三年後轉進二房東領域。 「租屋就是One Shot（編按：指一次收益），」而且單價不高，不易維持公司營運。租屋仲介三年下來，他賠光三百萬資本額，灰心之餘，重新思考經營模式。 他思考，若能說服房東不必出門也能收錢，應有機會賺取價差。於是他放棄耕耘三年的租屋市場，將公司轉型，當起職業二房東。 這個營運模式關鍵在於降低「空屋率」。 他與房東訂定約六成左右租金，作為包租計算基礎。房東淨收市價六成租金，免去擔心空屋、維修等問題。讓小許包租六間房子的小楊說，雖少收租金，但不會被房屋瑣事困擾，還是划算。 市面上租屋仲介費約半個月到一個月月租之間，小許卻提供免費服務，放棄眼前的小錢，收長遠的大錢。 他盤算，六成出租率為損益平衡點，超過六成就開始獲利。小許公司目前租屋率達九成，扣除管理、人事等費用，稅後淨利率達兩成。 有房客再找房子 深耕中科，福委會當靠山 如何維繫九成租屋率？小許先解決房東第一道難題——找房客。 過去二房東，先向大房東租房子，再找房客；他卻倒過來，先找到房客，再回頭找房子。小許說，先租房子，可能找不到房客，還要先墊錢，承受雙重風險，若能「接到訂單再生產」，就可避免庫存問題。 搭上台中科學園區發展，他抓準中科員工租房需求，深耕企業福委會，包括台積電、奇美、友達、華映等兩百五十家企業褔委會，都與小許公司簽約，這些企業的七十萬名員工也成為潛在客戶。 但為搶食中科市場，小許也曾付出慘痛代價。 他曾一口氣租下中科對面一百六十間小套房，想走酒店公寓式管理，吸引科技大廠員工。沒想到，為了要不要登記為「旅館」的法令問題，整整三個月不能開門營業，損失超過四百萬元。「空屋，是最大風險，」徐銘達加重語氣說。 徐銘達也會遊說房東重新粉刷、重新隔間，沙發、電視、第四台、網路，更是標準配備，「園區沒有網路，穩死啦（指租不出去）！」如果房東手頭緊，公司先支出費用，再從租金扣除。「房子就跟女人一樣，打不打扮差很多，」他說。 和解書當討債利器 積欠房租不多於一個月 仍租不出去怎麼辦？「最後手段就是降價」，寧降價也不要空屋。 房東的第二個難題——收租金，他也有一套方法。 討債專家董XX的名言「討債，就是一個纏字，」小許奉為圭臬。應繳房租前三天，設定簡訊通知。遲交五日，以電話催繳。一個月後交給總部討債小組，「但這種案件不到百分之一。」 比照坊間各種討債，他形容公司員工「比銀行積極，遠遜於地下錢莊。」對欠租超過一個月的房客，討債小組會到大門口貼告示「提醒」，也會到欠款人上班場所「道德勸說」。 有次，欠款人躲在屋裡不出來，討債小組持續按門鈴半個小時，欠款人受不了而報警。警察介入調停，要求欠款人寫下和解書，載明繳款最後期限。 「和解書」是小許討債利器。按法律實務，租屋人欠繳房屋最多可達六個月，「這樣我就倒店了。」他攤開成本明細說，押金兩個月，扣除水電、瓦斯、粉刷等費用，欠房租一個月是底限，否則，他將會同房東進入屋內，協調欠租房客搬走。 繁瑣維修工作，是小許克服的第三個挑戰。 維修最難在於責任判定，經常房東、房客各執一詞，此時二房東的公正判斷，甚至自行吸收微型修繕費，能將糾紛減至最低。小許公司自行吸收兩百元以下的維修費用，「光是往來電話費就比這個貴，」且號稱一天內到府服務。 確保交屋無爭議 製作百項房屋點交細目 另外，為確保交屋無爭議，他製作一百多項點交細目，讓房客入住時逐一確認；退租時再拿出同一張清單比對。舉凡牆上幾顆釘子、幾道裂痕，都在比對範圍內。 水電、瓦斯度數，從點交日起，由電腦系統計算分攤比例，房東與房客「沒什麼好爭的」。他強調，房東怎麼交出房子，原狀收回房子，不但保障房東，也保障房客不會被獅子大開口。 雖然信義、永慶、中信等大型房仲，均有租屋服務，但大多讓買賣雙方刊登資訊，互相媒合。中信房屋董事長特助胡佩蘭坦言，租屋部門金額不大，效益上不划算。大聲行銷顧問執行總監田大權則認為，包租公要承擔後續修繕，大型房仲嫌太麻煩。因此，讓徐銘達找到「大型房仲不做、又比散戶包租公更積極」的商業區間。 從小業務員晉身超級包租公，小許證明，抓準客戶需求是創業成功的不二法門。
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